Análisis inversión en inmueble para rehabilitar en A Coruña


Mostramos como hacemos los primeros supuestos y análisis económico, para ayudar a la toma de decisiones de nuestros clientes ante la inversión para la rehabilitación.

El punto de partida de toda inversión inmobiliaria debe ser un estudio pormenorizado que nos ayude a establecer criterios o condiciones y un marco para el resultado económico de la operación.

Hemos de advertir que se trata de un estudio y por tanto, en el mismo se analizan distintas variables y posibilidades, tomando determinados criterios y supuestos, que implican en algunos casos punto de vista sujetos a interpretación, que será necesario desarrollar en mayor profundidad en distintas partes del trabajo, siendo esta fase una toma de contacto inicial con una serie de “supuestos” que ayuden a tomar decisiones y que podrán condicionar incluso parámetros del acuerdo, como por ejemplo condicionar la compra a que se cumplan los supuestos urbanísticos tras la solicitud de la oportuna Licencia de Obra con la presentación de un Proyecto Básico, por poner un ejemplo.

En el caso que exponemos se ha supuesto la posibilidad, a concretar en un futuro, de alzado de 2 plantas sin retranqueo sobre la edificación existente y el total vaciado y rehabilitación del inmueble.

 

A modo de resumen, ante los precios de adquisición derivados de las expectativas de los actuales propietarios, así como la previsión de venta resultante del análisis del mercado, la inversión resulta con una rentabilidad en torno al 18%, que en el supuesto de dos años para la materialización de la obra desde su inicio, nos deja un marco de un 9% anual con respecto a la inversión total, trabajando con un determinado importe de financieros que reducen el valor líquido de la inversión total.

Este resultado se obtiene tras el análisis detallado de los costes y la posible venta, siendo más ajustado cuanto más pormenorizado sea el estudio, no es la primera vez que encontramos análisis que ofrecen mayores resultados pero obvian un gran número de costes, lo que en la práctica deriva incluso en resultados negativos, en mi práctica profesional he intervenido en algún estudio que determinó la decisión de abandonar el proyecto tras la compra del suelo por errores en las hipótesis de ventas muy favorables y falta de costes.

 

Como primer paso es necesario determinar la hipótesis de ventas especificando las unidades que se obtendrán con la actuación y su posible valoración en venta, basada en un estudio de mercado, en este caso hemos supuesto además un margen de negociación del 3% sobre el total de la actuación.

 

Una vez obtenida la posible venta, pasamos a analizar los costes, comenzando con los derivados de la compra del solar, en este caso un inmueble:

Además de los gastos obvios hay que tener en cuenta las cuestiones tributarias, que en este caso hemos estudiado sujeto a IVA por la inminente rehabilitación y posterior venta, por lo tanto una actuación empresarial, también se han supuesto gastos por la compraventa, comisiones de intermediarios, los impuestos como el IBI durante un periodo de tiempo (en algunos casos está bonificado cuando se trata de actuaciones de este tipo, si bien puede pasar cierto tiempo hasta el inicio de la obra por lo que preferimos considerar esta partida), así como una partida a justificar.

El siguiente paso es evaluar los costes de construcción y honorarios (en este caso los honorarios no se corresponden con la realidad, se han distorsionado).

Los costes de construcción han de calcularse de forma expresa, realizando un supuesto específico, con mediciones reales … es difícil conseguir certidumbre aplicando únicamente la experiencia con un coste por m2, ya que se trata de actuaciones muy particulares, … en nuestro caso hacemos un supuesto con unidades de obra y mediciones reales, sin llegar a realizar cálculos estructurales o de instalaciones, si nos basamos en la experiencia  para definir las unidades.

Otro capítulo importante a tener en cuenta son los derivados de las licencias, así como de los trámites necesarios , como Notarios, Registros, impuestos, seguros, etc …

Por último es necesario considerar gastos en publicidad y comisiones a intermediarios que realicen las ventas, así como los costes de financiación bancaria, cuyo estudio simplificamos en esta fase de trabajo y que en algunos casos son partidas de las que prescinden muchos estudios considerando que el inversor aporta toda la inversión a coste cero (nosotros aún en este supuesto lo entendemos como un coste de oportunidad) y que luego se encarga de la venta, o bien empresas que ocultan las comisiones como gastos al margen, en paralelo o ajenos al la inversión, aumentando así de forma artificiosa el resultado.en este caso suponen el 6,25 % del total de la inversión.

Cuestión importante al realizar el estudio es enfocar un producto u orientación en el mercado, en este caso nos parece interesante y con poca oferta en la ciudad las viviendas tipo loft, teniendo en cuenta que el inmueble dispone de algunas características que lo hacen candidato ideal, como la altura de techos y siendo un producto diferenciado es muy probable que el cliente que se plantea adquirirlo no le conceda importancia al hecho que no dispone de garaje en el propio inmueble, aunque si oferta cercana y prime la apología.

Conocemos e ilustramos además el producto por haber realizado recientemente la rehabilitación para un cliente con este perfil, conscientes que en sus círculos abundan personas con la inquietud de adquirir o reformar pisos con estas características.



Para conocer en mayor detalle esta reforma pulsa este link

La orientación de producto en este caso consideramos resulta fundamental y ofrece ciertas ventajas que analizamos y exponemos:

Es importante también en el estudio dar a conocer el estado del inmueble … ya lo he oído en el sector como “levantar el muerto” … en este caso queda claro que se trata de realizar una actuación importante, recomendar al cliente que haga una actuación integral asegurando el resultado que un simple lavado de cara ante un inmueble económico.



Quizás más importante que la parte económica o a su mismo nivel de importancia estudiar la situación y posible aprovechamiento urbanístico … advirtiendo que en estos casos la normativa siempre es interpretable y nos movemos en el ámbito de la especulación hasta consolidar con la obtención de una Licencia Urbanística.

En este caso se trata de un inmueble catalogado

La ficha del inmueble y los precedentes de edificios anexos nos sugieren la posibilidad de alzado de 2 plantas.

 

 

Hay que tener en cuenta que al ser paso del Camino de Santiago, es una sección especial del área de Patrimonio la que informará la actuación, no la Delegación Provincial.

 

El estudio exige la necesidad de lavantar planos del inmueble que nos permitan medir y plantear las propuestas y consultas a las distintas administraciones y agentes implicados.

Se especula con la posibilidad de alzado de plantas en línea de fachada en base a la interpretación del PGOM de A Coruña, que delega esta posibilidad a la discreción de la Dirección General de Patrimonio, basando nuestro interés en esta excepcionalidad en conseguir espacios que permitan desarrollar una vivienda que cumpla los parámetros de habitabilidad en las plantas a alzar, y a su vez la necesidad de alzar plantas en conseguir un mayor aprovechamiento y una plusvalía necesaria para despertar el interés del promotor y conseguir de esta forma la rehabilitación de un inmueble con interés “ambiental”, que de otra forma está avocado a la ruína por la falta de medios de sus propietarios para rehabilitarlos, en su mayoría personas mayores que dependen de pensiones y que no obtendrían de forma fácil financiación en estos tiempos.

Aunque a primera vista pudiera parecer especulativo, lo cierto es que la realidad nos enseña que en ausencia de ayudas públicas, estos rendimientos son los que pueden favorecer la rehabilitación y resolver la situación actual que mantiene un gran número de inmuebles en condiciones ruinosas en esta ciudad, por lo que abogamos por soluciones de este tipo, condicionadas al punto de vista y autorización de las Administraciones.

Es necesario por tanto plasmar una propuesta que permita iniciar el trabajo en ámbitos administrativos para ir resolviendo la materialización de los supuestos estudiados o por la contra su imposibilidad que obligará a tomar otros caminos, incluso el abandono en caso de no conseguir una operación rentable, en este supuesto el de un promotor profesional … también se podría buscar otro tipo de “Beneficio” por ejemplo desde el ámbito de la Cooperativa de Rehabilitación de Vivienda, que enfocaría el estudio desde otra prespectiva totalmente distinta.

 

Ya comentado anteriormenet el estudio de mercado ha de quedar documentado con algunos ejemplos

La zona cuenta con oferta y un precio medio de 2075 €/m2 … aquí entra de todo, vivienda nueva, segunda mano, en buen estado, regular … lo que nos arroja una media.

Hay que concretar la oferta en competencia con la actuación, aunque no responde exactamente al producto diferenciado que se pretende.


También hay que estudiar otros inmuebles que respondan a la actuación pretendida en la zona:


Analizar la tribulación de la operación

 

Importante también jusltificar con exactitud las tasas e impuestos municipales:

 

Y por último conocer los requisitos de la normativa de Habitabilidad de Galicia para estas actuaciones.



Esperamos haber dado cuneta de nuestra forma de afrontar los estudios de las operaciones en que nos pide colaboración algún cliente.