Estudio mercado venta vivienda Oleiros – A Coruña


Se trata del estudio del mercado inmobiliario en Oleiros realizado de forma previa al inicio de nuestro trabajo para poner en mercado una vivienda después de un tiempo sin éxito en inmobiliaria tradicional.

EVALUACIÓN DE LA OFERTA DE VIVIENDAS EN EL AMBITO DEL MUNICIPIO DE OLEIROS

1.    OBJETO DEL ESTUDIO
Se trata de evaluar la oferta de vivienda libre en el ámbito geográfico de Oleiros (A Coruña), al objeto de establecer el precio de venta óptimo para un Dúplex de 148 m2 construidos, sito en C/XXXXXXX, Oleiros.

2.    METODOLOGÍA
No existiendo ningún registro público que de un fiel reflejo de la situación y volumen de inmuebles a la venta, para la elaboración de este estudio nos centraremos en los datos de las siguientes fuentes:

  1. Datos del Ministerio de Fomento en cuanto a stock de viviendas y número de transacciones realizadas.
  2. Oferta de Entidades Bancarias, por tratarse de los principales destinatarios de las promociones de vivienda nueva no vendida, con posición dominante en el mercado por tener la llave de la financiación y gran potencia de marketing.
  3. Una muestra representativa de la oferta en portales inmobiliarios.

3.    DATOS DEL MINISTERIO DE FOMENTO
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3.1       Transacciones de viviendas en la provincia

Durante los 9 primeros meses del año 2013 se han producido en la provincia de A Coruña 3.448 transacciones, de las cuales 847 corresponden a vivienda nueva (25% del total) y 2.601 a viviendas de 2º mano (75% del total)

La evolución de las transacciones en los últimos años se corresponde con la siguiente gráfica y supone una caída de aproximadamente el 30 % con respecto a 2010.

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3.2       Transacciones de viviendas en el municipio
Al analizar los datos en los municipios limítrofes del Área Metropolitana de A Coruña, se observa que la tendencia es similar a la de la provincia, con un descenso en las transacciones para Oleiros del 73% en el año 2012 con respecto al de mayor venta (2006).

Las ventas del 2013 se refieren a los tres primeros trimestres, siendo del orden del 50% con respecto al año anterior, por lo que parece confirmarse la tendencia a la baja, sin signos de recuperación.

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Todo parece indicar que el total de transacciones del 2013 se va a situar en torno a las 150 en el Municipio de Oleiros, lo que nos determina una demanda previsible similar en el próximo año.

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3.3       Valor medio transacciones vivienda usada.
En cuanto al valor medio se sitúa en torno a los 110.000 €, esto quiere decir que el 50% de las transacciones en la provincia están por debajo se ese importe, siendo el valor de venta del inmueble en estudio superior a este valor medio debemos estimar únicamente el 50% de la demanda teniendo en cuenta este criterio.

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3.4       Ventas por tipo de vivienda

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Una media de 8,21% de las viviendas trasmitidas en la provincia de A Coruña tienen una superficie construida entre 90 y 150 m2, de acuerdo a este dato la demanda estaría  para este intervalo de superficie se situaría en torno al 8% de la demanda total.

3.5       Stock de vivienda nueva 2012
El último informe de stock de vivienda nueva referido al año 2012, arroja un resultado de 14.476 unidades para toda la provincia de A Coruña pendientes de venta en diciembre de 2012.

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Para tratar de referirlo al ámbito de estudio tomaremos en cuenta el criterio de la distribución de la población, ya que la vivienda suele construirse en base a este criterio, por lo que teniendo en cuenta además que Oleiros tradicionalmente es un municipio con gran cantidad de segunda residencia, este dato va a estar con seguridad por debajo de la realidad.

El ayuntamiento de la Oleiros cuenta con una población de 27.261 habitantes, que representa el 2,46 % del total de población de la provincia cifrada en 1.106.325 habitantes (INE. Padrón municipal de habitantes 21-01-2014)

2,46 % s/ 14.476 = 356 unidades

3.6       Conclusiones sobre el estudio de los datos de Ministerio de Fomento
Partiendo de los datos analizados concluimos que la demanda sigue una tendencia a la baja, estimando una demanda en torno a 12 transacciones de viviendas de 90-150 m2, por lo que, estando la vivienda de estudio en el límite superior del intervalo, obtendríamos una demanda objetiva en torno a 6 viviendas con características similares a la de estudio para este año.

4.    ESTUDIO REALIZADO POR ASOCIACIÓN DE PROMOTORES INMOBILIARIOS DE A CORUÑA
Del mismo se desprende la misma idea que la obtenida con los datos del Ministerio de Fomento, siendo en este caso un informe elaborado con datos de campo sobre los principales ayuntamientos de la provincia, que reflejan una situación en la que existe un importante stock de vivienda nueva y en ejecución en ese momento que está en comercialización.

La siguiente tabla resume la vivienda nueva terminada con un total de 433 viviendas pendientes de venta que representan el 46% del stock, dato muy significativo y que se acerca al 50% de la oferta de vivienda nueva a esa fecha.

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Los datos son referidos a mayo de 2012, hace aproximadamente un año y 9 meses, los cuales habría que complementar con datos de viviendas vendidas y nuevas construcciones concluidas.

Destacar que predominan las viviendas de 4 dormitorios entre las que determinan este dato, lo que coincide con la vivienda en estudio.

5.    OFERTA DE ENTIDADES BANCARIAS
Las principales destinatarias de las viviendas nuevas que no se venden son las entidades bancarias, que mediante acuerdos o concursos de acreedores se quedan con las viviendas en compensación de préstamos y proceden a su comercialización.

Procedemos a analizar la oferta de estas entidades, a través de sus portales inmobiliarios, resumidos a continuación e incorporando capturas sus páginas web, aunque conocemos de forma fehaciente que un gran número de viviendas de empresas o particulares actualmente en mora , todavía no figuran en estas páginas, por la experiencia de misma fuente con ejemplos concretos de conocemos que el precio de venta real de estas viviendas es inferior al publicitado y llega a ofrecerse incluyendo los gastos de comercialización.

5.1       Resumen de oferta de entidades bancarias
1)    NGB

a) URBANIZAZIÓN BEIRAMAR – PERILLO = 25 PISOS

2)    SOLVIA

a)      TRAS DAS EIRAS=  3 UD

b)      EDIFICIO EIRA DE TAIBO = 8 UD

c)      CULLEREDO – AV. CORUÑA = 22 UD (Próximo perillo)

Se recogen en Anexo 1 a este informe las capturas de las páginas web donde se recoge la oferta de estas entidades a la fecha de elaboración de este informe.

6.    OFERTA DE TERCEROS EN PORTALES INMOBILIARIOS
El principal canal de información y venta de las empresas promotoras y particulares es internet y en concreto los portales especializados en este tipo de servicio.

Se han analizado las ofertas existentes en los principales portales filtrando los resultados según los siguientes criterios:

  • Tipo de vivienda: Piso
  • Superficie : entre 80 y 160 m2
  • Otros: Ascensor, Garaje, Trastero, 3 o más dormitorios, 2 baños o mas

6.1       Resumen de la oferta

1)    FOTOCASA.ES – 55 viviendas

2)    IDEALISTA.COM – 85 viviendas

3)    1000ANUNCIOS.COM – 33 viviendas

a)      PISO – 25 anuncios

b)      DUPLEX – 8 ANUNCIOS

7.    ESTUDIO DEL PRECIO OBJETIVO DE VENTA SEGÚN LA OFERTA
Se ha tomado una muestra representativa de los “Pisos” en venta en el municipio de Oleiros, descartando unifamiliares, obteniendo 269 referencias en los principales portales inmobiliarios y bancos.

Datos precio m2 para toda la población:

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Datos precio m2 para entidades bancarias:

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En este caso se aprecia de una forma muy clara la diferencia entre los precios de NGB y Sabadel, que pueden obedecer a criterios de ubicación, calidad y agresividad en la venta.

Siendo mejor oferta la de NGB se opta por descartar los registros correspondientes a Sabadel.

 

Datos precio m2 para registros de portales inmobiliarios:

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Resultados muy similares a los de toda la población y con la media en torno a 1600 €/m2 con +- 400 € de desviación, si consideramos únicamente la oferta de 1000anuncios.com, portal menos influido por la oferta de profesionales, obtenemos:

 

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Datos precio m2 para registros filtrados:  (filtrando pisos de 3 o más dormitorios, eliminando precios m2 extremos, superficies comprendidas entre 90 y 160 m2)

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La media se situaría en 1.726 €/m2 +- 380 € de desviación, con 1.493 €/m2 en el percentil del 25%.

De consideración que el precio m2 se ve influido a la baja con el aumento de la superficie.

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Por último considerar para la misma población el precio total de venta

Situándose la media en 190.000 € con una desviación de +-48.400 €

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Si sólo consideramos viviendas de más de 120 m2 y se reduce la muestra a 18 unidades, prácticamente centrado en torno a los 200.000 €.

 

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Hemos considerado una referencia precio para la plaza de garaje en perillo de 6.500 € (B. Sabadel)

 

Aplicando lo visto hasta ahora a la vivienda en estudio.

1.600 €/m2 viviendas 140-150 m2 x 150 m2 = 240.000 €

 

Considerando la 2º plaza de garaje 246.500 €

Desde el punto de vista de la oferta nos inclinaríamos por un valor un 10-15% más bajo por considerar que existe cierto margen de negociación sobre el precio publicitado, por lo que en base a los datos analizados estimamos un precio objetivo de venta de .

Deduciendo el 15% = 246.500 € x 85% = 209.525 €.

Hay que considerar que el municipio en gran parte tiene costa y existe una diferencia entre viviendas próximas a la costa con respecto a las de interior, a la vista de los datos del estudio

INTERIOR

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COSTA
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Diferencia en torno al 7%, por lo que aplicando esta baja s/ 209.525€ = 194.858 €

 

EN BASE A DATOS ESTADISTICOS Y MEDIAS SE ESTABLECE UN PRECIO DE VENTA OBJETIVO DE 194.858 €

Teniendo en cuenta además que en el edificio se han detectado las siguientes viviendas en venta, incluidas en el ANEXO 3.

  • 90 m2  185.000 €
  • 115 m2 190.000 €
  • 105 m2 185.000 €
  • 135 m2 225.000 €

Sería un precio razonable y competitivo.

 

Independientemente de la media, para competir en un mercado muy saturado de oferta 458 similares en la lista filtrada  y con poca demanda venta de 6 viviendas de este tipo al año, 1,31 % de la oferta, hay que pensar en ir a la baja para competir con todos aquellos por debajo de la media, ajustando el precio desde el indicado de acuerdo al esfuerzo para el comprador.

8.    SIMULACIÓN COMPRADOR
De acuerdo a lo estudiado anteriormente parece razonable pensar en un precio de tasación en torno a 1.600 €/m2 viviendas 140-150 m2 x 150 m2 = 240.000 € y considerando la 2º plaza de garaje 246.500 €.

 

1.       Financiación máxima 80% s/ 246.500 €                                             197.200 €

2.       Impuestos                                                                                                   26.622 €

3.       Otros gastos de la compraventa e hipoteca                                       3.700 €

4.     Aportación comprador                                                                            30.322 €

 

Supuesto hipoteca 197.200 €, a 30 años, con interés nominal 3,50 %

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Perfil comprador edad 45-50 años, con ingresos de la unidad familiar superiores a 2.950 € líquidos (pareja con nóminas próximas a 1.500 €/mes), estos parámetros son mínimos variables en función de la situación financiera, patrimonio e ingresos del comprador.

En base a nuestra experiencia, habría que considerar un margen de por si la tasación no llegara a este importe y tratar de evitar que el comprador supere los 25.000 € de aportación (supondría reducir aprox. 5.000 precio venta) o en su caso estos vayan dirigidos a reducir préstamo, ya que teniendo en cuenta la comunidad estimamos como razonable no superar 600-700 €/mes (precio alquiler vivienda similar en la zona).

Para alcanzar este importe mensual el préstamo no debe superar 135.000 €, por lo que adicionalmente a los 25.000 € indicados debe contar con 52.000 €, para un precio de venta de 197.200 € (80% s/ tasación).

 

Haciendo un último supuesto, una pareja de 45 años con ingresos mínimos líquidos en torno a 3.000 €/mes, que cuenta con 50.000 € para comprar una vivienda.

  • PVP 197.200 €                         797 €/mes
  • PVP 187.000 €                         745 €/mes
  • PVP 180.000 €                         709 €/mes

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Para alcanzar el objetivo de Aprox. 700 €/mes el precio de venta no debe superar los 180.000 €.

 

9.    ESTUDIOS GASTOS ANUALES DEL VENDEDOR
Hay que considerar los gastos que supone para el vendedor mantener la vivienda en propiedad, se consideran los siguientes gastos anuales:

  • IBI                                                               300 €
  • Comunidad                                           1280 €
  • Consumos (agua y elect.)                    480 €
  • Intereses prestamos activos               xxx €  (xxxxx € con interés nominal de  3,5 %)
  • Total gastos                                       xxxxxx €

 

La bajada desde el precio objetivo s/ oferta 194.858 € al precio de 180.000 € analizado en el apartado anterior se amortizaría en xx años.

 

10.      CONSIDERACIONES PARA LA VENTA.
Para la puesta a la venta aconsejamos tener en cuenta las siguientes consideraciones:

  • Obligatoriedad de Certificado Energético (coste 150 € i/IVA y tasas)
  • Realizar una limpieza para que no presente mal aspecto ante el visitante
  • Realizar reparaciones de humedades en planta alta, cualquier anomalía puede echar para atrás a un posible comprador.
  • Dar a conocer que la vivienda está en venta, hay que tratar de incidir en los meses de mejor venta hacia el verano y vacaciones de semana santa.
    • Publicidad en clasificados prensa escrita
    • Publicidad en las ventanas, con cartel visible desde vía pública
    • Publicidad en portales especializados de internet
  • Aconsejamos indicar el precio más bajo posible y no admitir en su caso baja, no conviene dar un precio mayor sujeto a negociación, ya que podría suponer el descarte por parte de algún interesado.

11.      CONCLUSIONES DEL ESTUDIO
Teniendo en cuenta:

  • Un valor de 197.200 € estaría en la media, con lo cual hay más ofertantes a este nivel lo que obliga a estar por debajo para tener más posibilidades.
  • Mercado muy saturado con una oferta de 458 similares y una demanda de 6 viviendas de este tipo al año, 1,31 % de la oferta.
  • Desde el punto de vista del comprador un precio de 180.000 € le requiere una aportación de  50.000 para una cuota en torno al precio de un alquiler de 700 €/mes.
  • La diferencia entre 197.200 y 180.000 se amortizaría en xx años teniendo en cuenta los gastos del vendedor.

 

ACONSEJAMOS UN PRECIO DE VENTA DE 180.000 €

El estudio incluye además los siguientes anexos no incluidos en este artículo

12.      ANEXO 1. DETALLE DE LA OFERTA DE ENTIDADES BANCARIAS.

13.       ANEXO 3. DETALLE DE LA OFERTA DE PORTALES INMOBLIARIOS.

14.       ANEXO 4. RELACION UNIDADES CONSIDERADAS PARA DETERMINACIÓN DEL PRECIO OBJETIVO DE VENTA

15.       ANEXO 5. PLANOS DE LA VIVIENDA. SUPERFICIES.

16.       ANEXO 6. MEMORIA FOTOGRÁFICA.