Marco Legal descalificación vivienda VPO en Galicia


Razones Excepcionales para la descalificación de viviendas al amparo de la Ley 18/2008 de Vivienda de Galicia

VPO

Importante determinar el marco legal que aplica en cada caso para estudiar la posibilidades de descalificación de viviendas antes de concluir el plazo legal de protección, en este artículo estudiamos esta posibilidad para unos clientes con unas viviendas realizadas al amparo del Plan vivienda 2009-2012. 

En primer lugar observamos lo indicado en el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, aprobado y regulado por el  Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre.

En su Artículo 6 establece la Duración del régimen de protección de las viviendas y alojamientos protegidos y limitación del precio de las viviendas usadas.

“1. Las viviendas y alojamientos que se acojan a la financiación de este Plan, deberán estar sujetos a un régimen de protección pública, que excluya la descalificación voluntaria, incluso en el supuesto de subasta y adjudicación de las viviendas por ejecución judicial del préstamo, de la siguiente duración:

 a) De carácter permanente mientras subsista el régimen del suelo, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en suelo destinado por el planeamiento a vivienda protegida, o en suelo dotacional público, y, en todo caso, durante un plazo no inferior a 30 años.

b) De 30 años, al menos, si las viviendas y alojamientos hubieran sido promovidos en otros suelos.

2. La ayuda para la adquisición protegida de las viviendas usadas conllevará la limitación de sus precios máximos de venta en las sucesivas transmisiones, durante el período que establezcan las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, que no podrá ser inferior a 15 años desde la fecha de adquisición, o a la duración del préstamo convenido, si fuera superior.”

Importante por tanto determinar si la vivienda se acoge a la financiación del Plan y por otra parte la naturaleza del suelo sobre el que se han construido las viviendas, al objeto de establecer el plazo de protección, así como la existencia de ayudas y préstamo convenidos que suponen un plazo de limitación de precio máximo de al menos 15 años, independientemente del régimen de protección.

Por otra parte, en el Decreto 402/2009, de 22 de octubre, por el  que se establecen las ayudas públicas en materia de vivienda a cargo de  la Comunidad Autónoma de Galicia y que regula la gestión de las previstas  en el Real decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, para el período  2009-2012, en su Artículo 19 establece la duración del régimen de protección y vinculación de uso :

“1. La duración del régimen de protección de las  viviendas destinadas a la venta o arrendamiento será de 30 años desde la  calificación definitiva.

2. En el caso de las viviendas con destino a  arrendamiento, podrán dedicarse a la venta transcurridos 10 o 25 años  desde su calificación definitiva según sea la duración del préstamo, con  independencia de la amortización anticipada del mismo.

3. Las viviendas protegidas para arrendamiento a diez  años podrán ser objeto de un contrato de arrendamiento con opción a  compra. Para poder ejercitar dicha opción, la persona inquilina deberá  llevar como mínimo cinco años en la vivienda y deberá acreditar, en el  momento de la compra, que cumple las condiciones establecidas para cada  tipo de vivienda.”

De acuerdo a lo expuesto,  el régimen de protección para las viviendas de esta época es de 30 años, ahora bien, en paralelo la LEY 18/2008 de VIVIENDA DE GALICIA en su Artículo 45 Duración del régimen de protección y descalificación establece:

“1. La duración del régimen de protección de las viviendas protegidas será de treinta años, sin perjuicio del plazo distinto que establezca la presente ley o sea aprobado por decreto del Consello de la Xunta de Galicia para atender a programas específicos de vivienda dirigidos a sectores de la población desfavorecidos o con circunstancias especiales.

…/…

3. El régimen de protección de las viviendas protegidas se extinguirá:

    a) Por el transcurso del plazo de duración del régimen de protección.

    b) Por descalificación de la vivienda.”

La Ley de vivienda establece la posibilidad de finalizar el régimen de protección por descalificación antes del plazo, estableciendo además la EXCEPCIONALIDAD de esta medida cuando se acredite la ausencia de demanda de vivienda, hecho que esta sucediendo en los últimos años a causa de la crisis económica.

“5. Por RAZONES EXCEPCIONALES y a instancia de los propietarios o cuando quede acreditada la ausencia de demanda real de vivienda, la administración competente en materia de vivienda podrá declarar la descalificación de las viviendas protegidas antes del transcurso del plazo de duración del régimen de protección, previo reintegro de las ayudas o beneficios recibidos y siempre que no se deriven perjuicios a terceros o al interés general. La resolución de descalificación, que deberá estar motivada, será adoptada por la persona titular de la consejería competente en materia de vivienda, siendo elevada al registro de la propiedad para la cancelación de las notas marginales relativas al régimen de protección.”

La descalificación, en buena lógica, implica la devolución de Ayudas y ventajas fiscales obtenidas y tiene ciertas limitaciones en cuanto al mantenimiento de precios máximos de venta, algo fundamental en este tipo de viviendas, pero por otra parte la eliminación de la protección implicaría la libertad de venta a personas que no cumplan los requisitos para este tipo de viviendas y por lo tanto la posibilidad de abrir la venta a un mercado mucho mayor , lo que supondría una gran ventaja en casos de necesidad imperiosa de venta de la vivienda en los tiempos que corren.

“Durante el plazo de cinco años a contar desde la fecha de la descalificación, y en todo caso en tanto no transcurran quince desde la fecha de la calificación definitiva, los usuarios de buena fe de la vivienda protegida conservarán los derechos derivados del régimen legal de protección, quedando los propietarios vinculados a los precios máximos de renta y venta establecidos para las viviendas protegidas.”

La actual  LEY 8/2012 VIVIENDA GALICIA modifica estas Razones Excepcionales para la descalificación:

Por un lado, en su Artículo 58 Situaciones excepcionales,  establece la posibilidad de vender a personas que no cumplan los requisitos, que sin embargo únicamente va dirigido a promociones de viviendas nuevas que hayan quedado desiertas en la adjudicación y sin que éstas pierdan la protección:

“Transcurridos tres años desde la calificación definitiva como viviendas de protección autonómica, siempre que se acredite fehacientemente en el expediente el cumplimiento del procedimiento de adjudicación de viviendas protegidas por el sistema establecido reglamentariamente y no fuese posible su adjudicación por falta de personas adjudicatarias, el promotor podrá solicitar al Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo que, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente, autorice, para la totalidad o parte de la promoción, en función de las viviendas que no se llegasen a adjudicar, la excepción del cumplimiento de los requisitos de acceso a las viviendas protegidas, siempre que la vivienda se destine a domicilio habitual y permanente y se mantengan los precios máximos de venta o renta durante la vigencia del régimen de protección. El promotor deberá proceder a la devolución de las ayudas que hubiese recibido correspondientes a esas viviendas. Esta autorización se hará constar en la resolución de calificación definitiva, mediante diligencia.”

Por otra parte, en su Artículo 61 Extinción del régimen de protección y descalificación:

“1. El régimen de protección de las viviendas se extingue por el transcurso del plazo de duración del régimen jurídico de protección o también por la descalificación de la vivienda a solicitud de su titular.

2. El transcurso del plazo de duración del régimen de protección en las viviendas de protección autonómica determinará la extinción del régimen de protección de la vivienda, que, sin necesidad de declaración administrativa, se considerará libre a todos los efectos si, transcurridos seis meses desde el cumplimento del plazo de duración del régimen de protección, no consta en el registro de la propiedad ningún asiento contradictorio. En estos casos, las registradoras o registradores cancelarán de oficio las notas marginales relativas al régimen de protección. En las viviendas de promoción pública será necesaria una declaración administrativa emitida por el Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo en la que se determine la extinción del régimen de protección.

3. Las viviendas protegidas de promoción pública así como las de protección autonómica construidas en un suelo desarrollado por un promotor público no podrán ser objeto de descalificación mientras dure su régimen legal de protección.

4. El resto de las viviendas protegidas no podrá ser objeto de descalificación hasta que no hubiese transcurrido en su totalidad la primera mitad del plazo de duración de su régimen legal de protección, excepto en los supuestos tasados que se determinen reglamentariamente basados en razones de interés público o social. La descalificación conllevará, en todo caso, el previo reintegro de las ayudas o beneficios recibidos.

5. En todo caso, para las viviendas que se acojan a financiación o a las ayudas estatales, se estará, en cuanto a la descalificación, a lo que disponga la correspondiente normativa reguladora de las citadas ayudas.”

Se establece la posibilidad en los casos de viviendas de promoción privada de descalificar a solicitud del titular una vez transcurrida la mitad del plazo del Régimen de Protección, devolviendo las ayudas y beneficios obtenidos, abriendo la posibilidad de establecer reglamentariamente la posibilidad de descalificar antes de este plazo.

Esta ley trae consigo además la reducción de los plazos de protección:

“Artículo 60 Duración del régimen de protección

1. El régimen de protección de las viviendas protegidas de promoción pública, así como el de las viviendas protegidas de protección autonómica construidas en un suelo desarrollado por un promotor público, tendrá una duración de treinta años desde la fecha de su calificación definitiva.

No obstante, las viviendas protegidas de promoción pública, una vez transcurrido el plazo antes señalado, mantendrán su régimen de protección mientras sean de titularidad del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo, mientras sus titulares tengan cantidades pendientes de pago a dicho organismo, así como mientras se mantengan vigentes los contratos de copropiedad señalados en el artículo 51 de la presente ley.

2. Para el resto de las viviendas protegidas, la duración del régimen legal de protección se determinará en función del ámbito territorial de localización de las viviendas.

3. De conformidad con lo establecido en el apartado anterior, el régimen de protección de las viviendas de protección autonómica situadas en el denominado ámbito territorial de precio máximo superior tendrá una duración de veinticinco años, el de las viviendas ubicadas en la zona territorial primera tendrá una duración de veinte años y el de las viviendas ubicadas en la zona territorial segunda, de quince años, desde la fecha de la calificación definitiva. Reglamentariamente se determinarán los ayuntamientos incluidos en cada zona territorial.

4. En todo caso, para las viviendas que se acojan a financiación o a ayudas estatales, se estará, en cuanto a la duración del régimen de protección, a lo que disponga la correspondiente normativa reguladora de las citadas ayudas.”

Por último, en la Disposición transitoria segunda Procedimientos de calificación,  establece:

1. Los procedimientos de calificación de vivienda protegida iniciados antes de la entrada en vigor de la presente ley se tramitarán y resolverán conforme a la normativa vigente en el momento de la presentación de la solicitud.

2. Las viviendas calificadas definitivamente conforme a cualquier régimen de protección pública con anterioridad a la entrada en vigor de la presente ley se regirán por lo dispuesto en su normativa específica. Les será en todo caso aplicable lo indicado en el artículo 58, relativo a las situaciones excepcionales, y en el artículo 61, relativo a la descalificación de las viviendas protegidas, excepto que lo previsto en el régimen de protección conforme al que fueron calificadas fuese más favorable.

Partiendo que la posibilidad de aplicación de las RAZONES EXCEPCIONALES establecidas en la ley 18/2008 le sería más favorable a aquellas personas que quieran descalificar una vivienda que fuera calificada durante la vigencia de esta ley, entendemos le resultaría de aplicación.

En conclusión, SMO existe al amparo del marco legal estudiado la posibilidad de descalificar una vivienda antes de la conclusión del plazo legal atendiendo a Razones Excepcionales de baja demanda de viviendas, lo cual esta sucediendo en los últimos años.