Desproporcionadas subidas del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)


Garaje-ibi

Este año algunos propietarios de plazas de garaje en A Coruña han experimentado subidas de un 33,3 %

 

El comienzo del año 2014 trajo consigo la modificación de la Ordenanza Fiscal nº 51-2014-Reguladora del impuesto sobre bienes inmuebles (OF_N51_BILINGUE_2014-2) aunque muchos no han notado sus efectos hasta que han recibido en torno al mes de octubre los recibos correspondientes al IBI 2014, … el problema radica en que, si bien se mantiene el tipo general del 0,6% sobre el valor catastral del bien, se establecen tipos especiales más elevados en los siguientes casos:

Captura de pantalla 2014-12-25 a las 0.24.59

 

Estas que “a priori” parecen ser unas tasas especiales para negocios, ya que en el párrafo referencia “excluidos los de uso residencial” … finalmente es aplicado a plazas vinculadas a viviendas (PGOM) de una forma deliberada e indiscriminada, ya que se atiende al uso que figura en el catastro para la finca matriz y no al conjunto vivienda + plaza, por lo que en el caso de un garaje de 100 plazas que administrativamente esta dividido como una finca única en la que cada propietario lo es de una parte de la misma en proindiviso, se encontrará que va a pagar el impuesto al tipo del 0,8% sobre el valor catastral, un 33,3% más caro que el año pasado que tributaba al tipo del 0,6% y lo que es más grave un 33,3 % más caro que otros coruñeses por el mismo concepto.

 

La raiz del problema … impuesto discriminatorio.

 

La raíz del problema radica en lo que entienden como inmueble, ya que en unos casos la interpretación que realizan es :

Bien = plaza de garaje

Bien = garaje completo

Esto se produce por que en muchos casos el garaje es una única finca en proindiviso, de la que cada propietario lo es de una parte, lógicamente el valor catastral del conjunto de plazas en muchos casos superior a los 400.000 €, por lo que obviando el uso general del inmueble si se trata de un edificio de viviendas, lo que el plan general determina como uso característico del inmueble, ya que en este caso atienden al uso establecido en la normativa catastral, viendo únicamente esta finca de forma individual … entramos en los supuesto de tipos diferenciados.

La paradoja reside en que la mayor parte de los Garajes son fincas en proindiviso, por que entonces el ayuntamiento en unos casos toma como bien la plaza y en otros el conjunto … simplemente por que lo dice el Catastro … en unos casos el catastro entiende que las plazas son “susceptibles de consideración como inmueble” … y en estos casos lo ha registrado catastralmente como un elemento independiente, asignando un número de referencia individual a cada plaza, mientras que en otros casos no ha entendido estas como independientes por distintas cuestiones formales a la presentación del Mod. 902 por parte del promotor y registra la finca garaje con una única referencia y todo el valor.

Por lo tanto el Ayuntamiento aplica a cada referencia = inmueble y por tanto aquellas con valor inferior a 400.000 se tributan al tipo general y las que superan a un tipo especial del 0,8%.

Hasta aquí el argumento que esgrimirá el Ayuntamiento para defender o justificar su actuación, … lo cierto es que saben que están aplicando dos tasas impositivas distintas sobre un mismo objeto fiscal “Plaza de Garaje” con el mismo valor catastral, pero con dos tratamientos administrativamente distintos y “a priori” equivalentes antes de la subida de tipos … en buena lógica podrían dar el mismo tratamiento a ambas y aplicar el criterio de valor de plaza o valor de finca de forma igualitaria, sobre todo en aquellos proindivisos vinculados de forma inseparable a la vivienda por PGOM.

 

Finca única … plaza vinculada a vivienda

 

Cuando el promotor realiza la división del edificio es muy habitual dejar la planta de garaje como finca única, de la que cada una de las plazas supone un porcentaje de participación sobre el total.

Además en A Coruña el plan general  PGOM establece la necesidad de dotar a cada vivienda de una plaza de garaje que ha de permanecer unida de forma inseparable a la vivienda, de tal forma que no se puedan vender por separado, terminando la vivienda en manos de una persona y las plazas a propietarios ajenos al edificio  …. lo cual es de lo mas sensato.

El problema radica en que por comodidad, en muchas notarias indicaban en la división horizontal que la finca nº 1 Garaje consta de 100 que las plazas de las que de la nº1 a la 90 están vinculadas a las respectivas viviendas lo cual se indica en el descriptivo de cada vivienda y las 10 restantes son libres y se hace la descripción de cada una dentro de la finca matriz.

En cada uno de los descriptivos de las viviendas se debería hacer mención de la plaza que lleva vinculada y que proporción sobre el total de la finca supone, … aunque en muchos casos esto no es así por que en el momento de realizar la división horizontal no han sido asignadas las plazas a las viviendas por diversos motivos (p.e. hay plazas de distintos precios y se da a elegir al comprador).

Tras la división horizontal el promotor presenta el modelo 902 ante el Catastro y a pesar que se indica que las plazas 1 a 90 están vinculadas a viviendas … no se mira más allá y se asigna referencia catastral a la finca garaje, a las 10 plazas y a las viviendas. AQUÍ ES DÓNDE SE GESTA EL PROBLEMA 

Cuando se van produciendo las ventas se realiza una escritura de venta de la vivienda en la que la plaza figura como “anejo inseparable ” de la vivienda la plaza nº XX que supone un xx/100 partes del total del garaje. Por contra, cuando se vende una de las plazas libres se hace una escritura de venta de dicha plaza o lo que es lo mismo un % del proindiviso que supone la finca matriz.

Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad registran únicamente la compra de la vivienda, no de la plaza vinculada y en el caso de las plazas libres abren una hoja independiente de la finca matriz para cada una de estas plazas.

El resultado es que a efectos registrales aparecerá el promotor como propietario de la finca garaje … si hacen nota simple de una plaza libre aparece el propietario de dicha plaza y no existe como tal hoja independiente del propietario de la plaza vinculada, estando únicamente recogida dentro de la finca vivienda … esto desde nuestro punto de vista es incorrecto ya que el registro proporciona una publicidad engañosa sobre la propiedad real del proindiviso que supone una finca registral independiente y el la que debieran aparecer cada comunero como propietario en el porcentaje que le corresponde … y lo que es mas grave todavía escuchar de boca del oficial del Registro que lo que se indica el descriptivo de la vivienda es la vinculación de la plaza a la misma, no la propiedad de la plaza…. SIN PALABRAS!!!

 

Criterio de Catastro

 

La Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (Vigente hasta el 01 de Junio de 2015) en su CAPÍTULO II Obligados tributarios, en la SECCIÓN 1 CLASES DE OBLIGADOS TRIBUTARIOS en su artículo 35 Obligados tributarios, establece para fincas de este tipo

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7. La concurrencia de varios obligados tributarios en un mismo presupuesto de una obligación determinará que queden solidariamente obligados frente a la Administración tributaria al cumplimiento de todas las prestaciones, salvo que por ley se disponga expresamente otra cosa.

Las leyes podrán establecer otros supuestos de solidaridad distintos del previsto en el párrafo anterior.

Cuando la Administración sólo conozca la identidad de un titular practicará y notificará las liquidaciones tributarias a nombre del mismo, quien vendrá obligado a satisfacerlas si no solicita su división. A tal efecto, para que proceda la división será indispensable que el solicitante facilite los datos personales y el domicilio de los restantes obligados al pago, así como la proporción en que cada uno de ellos participe en el dominio o derecho trasmitido.

Número 7 del artículo 35 renumerado, con efectos desde 1 de enero de 2012, por el apartado 7 del número uno de la disposición final primera del R.D.-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público («B.O.E.» 31 diciembre). Su contenido literal se corresponde con el del anterior número 6 del mismo artículo.Vigencia: 1 enero 2012 Efectos / Aplicación: 1 enero 2012
Resumiendo, que en el caso de un garaje de 100 plazas con una cuota de IBI de unos 5.000 €, la administración en caso de impago puede solicitar el pago integro por solidaridad a uno de ellos a menos que solicite su división... como para no hacer la división!!!!, debiera ser la primera preocupación de cualquiera de los comuneros.
Que para solicitar la división es necesario facilitar los datos del resto de propietarios y al acudir al registro y solicitar nota simple de la finca garaje nos encontraremos que figura como propietario el Promotor y que tendremos que pedir nota simple de cada una de las demás propiedades del inmueble … un coste de 300-400 € y explica a la adminsitración el caso ….. ESTO ES DEL TODO SURREALISTA 

Consideración de bien inmueble

 

El REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/2004, DE 5 DE MARZO, POR EL QUE SE APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL CATASTRO INMOBILIARIO (BOE de 8 de marzo de 2004)

TITULO I. DE LA REGULACIÓN DEL CATASTRO INMOBILIARIO19

CAPÍTULO I. Bienes inmuebles a efectos catastrales

Artículo 6. Concepto y clases de bienes inmuebles.

1. A los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito, cualquiera que sea su dueño, y con independencia de otros derechos que recaigan sobre el inmueble.

2. Tendrán también la consideración de bienes inmuebles:

a) Los diferentes elementos privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos al régimen especial de propiedad horizontal, así como el conjunto constituido por diferentes elementos privativos mutuamente vinculados y adquiridos en unidad de acto y, en las condiciones que reglamentariamente se determinen, los trasteros y las plazas de estacionamiento en ‘‘pro indiviso’’ adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular. La atribución de los elementos comunes a los respectivos inmuebles, a los solos efectos de su valoración catastral, se realizará en la forma que se determine reglamentariamente.

Notas: Sobre la consideración como bien inmueble independiente de trasteros y plazas de estacionamiento y su régimen transitorio véase el art. 21 y la disp. transitoria segunda del R.D. 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el TRLCI.

 

REAL DECRETO 417/2006, DE 7 DE ABRIL, POR EL QUE SE DESARROLLA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL CATASTRO INMOBILIARIO, APROBADO POR EL REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/2004, DE 5 DE MARZO. (BOE de 24 de abril de 2006)

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TÍTULO II De la regulación del Catastro Inmobiliario

CAPÍTULO I Referencia catastral de los bienes inmuebles

Artículo 18. Normas de asignación de la referencia catastral.

1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 6.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la referencia catastral, código identificador único de cada inmueble, se asignará con motivo de su primera inscripción en el Catastro. En ningún caso se podrá asignar a un inmueble una referencia catastral que hubiera correspondido a otro con anterioridad.

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CAPÍTULO II

Particularidades en el tratamiento de determinados bienes como inmuebles a efectos catastrales

Artículo 21. Condiciones para la consideración como bien inmueble independiente de trasteros y plazas de estacionamiento en pro indiviso.

De acuerdo con el artículo 6.2.a) del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tendrán la consideración de bienes inmuebles independientes, a efectos catastrales, los trasteros y las plazas de estacionamiento en pro indiviso adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular mediante escritura pública en la que se incluya su descripción pormenorizada.

Artículo 22. Inscripción en el Catastro Inmobiliario.

La concurrencia de las circunstancias expresadas en el artículo anterior se asimilará al supuesto de división previsto en el artículo 16.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y, para su declaración, la comunidad o entidad sin personalidad jurídica que integre el pro indiviso tendrá la consideración de representante de todos y cada uno de los comuneros. Dicha declaración se acompañará de las escrituras públicas acreditativas de la adscripción de uso y disfrute, con referencia a un plano descriptivo de la situación de todos los trasteros y plazas de estacionamiento afectados.

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Disposición transitoria segunda. Inscripción de trasteros y plazas de estacionamiento.

No será obligatoria la inscripción catastral de los trasteros y plazas de estacionamiento en pro indiviso a que se refiere el artículo 22, cuando hubieran sido adscritos al uso y disfrute exclusivo y permanente de un titular mediante escritura pública formalizada con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto. La comunidad, con la conformidad de todos los comuneros, o cada uno de ellos individualmente, podrá solicitar voluntariamente su incorporación al Catastro Inmobiliario, con efectos a partir del día siguiente al de la solicitud.

 

 

Dos cuestiones:

 

1. Una plaza de garaje dentro de un proindiviso con uso y disfrute exclusivo y permanente del titular debe ser considerado como bien independiente.

 

2. Las plazas de garaje dentro de un proindiviso vinculadas a la vivienda y adquiridas en una sola unidad de acto, tienen la consideración de bien inmueble como conjunto

 

Queda claro por lo expuesto que el Ayuntamiento, desde nuestro punto de vista, está aplicando el impuesto de Bienes Inmuebles de una forma incorrecta no ajustada a derecho, con el consiguiente trato discriminatorio a los afectados, que en muchos casos desconocen este abuso.

 

Recomendamos reclamar a todos aquellos propietarios de plazas de garaje vinculadas a viviendas que tributen al 0,8%, en muchos casos con recibo único a nombre de la comunidad de propietarios.

 

Avanza Gestión puede ayudarte a formular y argumentar la reclamación, ponte en contacto con nosotros.