Tributación compra inmueble para rehabilitar en Galicia


Estudiamos para un cliente la tributación en Galicia por la compra para inversión de un inmueble para rehabilitar.

No siendo de nuestra especialidad el análisis tributario, si es necesario al realizar un esbozo o marco para tener en cuenta en cualquier estudio de viabilidad de la actuación ante la compra para futura rehabilitación y venta del inmueble, por lo que sin ánimo de profundizar en el tema y con la advertencia que este contenido ha de ser contrastado por especialistas, analizamos a continuación el marco impositivo:

TRIBUTACIÓN DE LA COMPRA IVA vs ITP

  • Cuando la figura del transmitente sea distinta de un empresario o profesional (y no necesariamente debe de tratarse de una persona física) estaremos bajo la órbita del ITP (artículo 7.1.A, en relación con el artículo 7.5 del Texto Refundido del ITP).
  • Regla general:

–Primera transmisión IVA, salvo que se declare exenta.

Segundas o ulteriores transmisiones de edificaciones ITP

  • El concepto de primera transmisión, tiene carácter material, no registral (SAN 28.06.96), lo cual significa que si de una finca antigua se declara ahora la obra nueva, la próxima transmisión, no será primera transmisión y por lo tanto, no tributará por IVA
  • A2) Excepciones

–…/…

–2ª. Rehabilitación

Rehabilitación

–La que tiene por objeto la reconstrucción de edificaciones mediante la consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas (artículo 20.Uno.22º.IV).

–Obras análogas las de derribo de parte de las fachadas, estructuras y tejados para proceder a su construcción o aquellas otras destinadas a la consolidación y saneamiento de los cimientos de la edificación

–a) Hecha por el transmitente

  • 1. Antes de que pasen dos años de haberla adquirido Tributará por IVA si el coste de la rehabilitación supera el 25% del precio de adquisición.
  • 2. Pasados dos años o más de la adquisición Tributará por IVA si el coste de la rehabilitación supera el 25% del verdadero valor de la edificación.

–b) Hecha por el adquirente inmediatamente después de la compra Tributará por IVA si el coste de la rehabilitación supera el 25% del precio de adquisición.

–Se requiere manifestación expresa de la voluntad de rehabilitar y aportar, en el momento oportuno, los elementos probatorios que permitan conocer si han existido obras de rehabilitación (TEAC 13.05.93)

Tratándose de segundas o ulteriores transmisiones de edificaciones, se excepciona la regla general (la tributación por TPO) y se tributa por IVA.